Thông tin chung cư hà nội

Bất động sản

Thông tin nhà đất

Đất nền nhà thổ cư

Thứ Hai, 16 tháng 3, 2015

Tại sao BĐS Hồ Chí Minh không có giá chênh?

Đó là nhận định của nhiều chuyên gia và đại diện các sàn giao thiệp về thực trạng thịt Ngưng lại sản tại Hà Nội trong thời gian gần đây.

Cùng với đó , ông Lê Minh Dũng , Giám đốc CBRE Việt Nam , tuy rằng , chuyện tiền chênh trên thịt BĐS có thể ngó qua 2 khía cạnh. Một là nguồn cầu nhiều nhưng cung không đủ , hai là thủ pháp của giới đầu cơ trên thị trường. 

Một số doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội hoạt động thiếu chuyên nghiệp

nhà băng nhà nước đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tương trợ các đề án căn hộ có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu/m2 ( đã bao gồm VAT ). Ngoài ra , theo Thông tư 141/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/10/2013 có quy định: “Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày 01/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với bán , cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và đắt giá bán dưới 15 triệu đồng/m2”.

Để được hưởng những chính sách tương trợ này từ Chính phủ , nhiều chủ đề án tại Hà Nội bằng nhiều cách đã cơ cấu căn hộ dưới 70m2 cũng như giảm giá bán ghi trên hợp đồng khoảng từ 10-14 , 5 triệu/m2 , tiền chênh bắt đầu xuất hiện ở đây. Trong lúc đó , tại Tp.HCM ít gặp tình trạng này.

Chưa hết , tại thịt BĐS Hà Nội , tình trạng trốn thuế diễn ra khá phổ biến. Các chủ đầu tư “bắt tay” với sàn giao thiệp để tăng giá trị sản phẩm mà không phải chịu thuế. Người mua khi ký hợp đồng mua bán , giá trị căn hộ sẽ được tính theo giá gốc mà chủ đầu tư đưa ra , còn phần tiền chênh sẽ “trao tay” để sàn giao thiệp và chủ đầu tư chia chác.



Tại sao BĐS Hồ Chí Minh không đắt giá chênh?


Tại Tp.HCM , trải qua thời kì khó khăn và khủng hoảng , khách hàng hầu hết tìm đến đề án với nhu cầu thực. Trong lúc đó , doanh nghiệp không thể chờ mong vào nguồn tài chính từ nhà băng. Do đó , các chủ đầu tư và môi giới đều tìm mọi cách nhằm bán ra sản phẩm , giải quyết lượng tồn kho và thu hồi nguồn vốn. Bởi thế , họ đẩy mạnh khuyến mãi , giảm giá song song vực dậy niềm tin thịt thay vì chạy theo lợi nhuận trước mắt.

trong lúc đó , các doanh nghiệp tại Hà Nội tỏ ra “nông cạn” hơn khi nối dùng “chiêu trò” để chạy theo nguồn lợi trước mắt. Người mua chưa kịp hoan hỉ tiếp cận các đề án trung bình và thấp , hợp với túi tiền của mình đã lại hoang mang vì sợ mắc mớp với Bớt đi chềnh. 

Theo ông Nguyễn Văn Dũng , Giám đốc công ty Ngưng lại sản Hoàng Nam ( Tp.HCM ) , tại thịt Tp.HCM , mọi thông cáo liên hệ đến đề án như giác mạc , quy hoạch , thủ tục giấy tờ… đều được công khai trên thịt một cách rõ ràng , minh bạch. Bên cạnh đó , chủ đề án và các sàn giao thiệp luôn khuyến khích người mua đến tận nơi để nhân viên tư vấn có thể giải đáp mọi thắc mắc liên hệ đến đề án. Chính bởi thế , người mua tại đây thông thái hơn vì có thể sàng lọc thông cáo và chọn được đề án phù hợp nhất đối với mình.

trong lúc đó , tại thịt Hà Nội , tình trạng “ém” thông cáo , tạo thông cáo giả vẫn diễn ra ở nhiều đề án. Câu chuyện khiến nhiều người bật cười cay đắng về việc thiếu thông cáo dẫn đến việc mua “hớ” những mảnh đất , căn hộ không hề ít. Không còn nhiều người đổ xô đi truy lùng đẩy giá BĐS như cái hồi có thông cáo chuyển trung tâm hành chính nhà nước lên Ba Vì , nhưng tại nhiều đề án tại Hà Nội , ngoài việc không cung cấp đủ thông cáo thì còn diễn ra tình trạng khủng khiếp hơn là tạo thông cáo giả để đẩy giá. Dồi dào sàn giao thiệp , môi giới tự do , thậm chí cả chủ đề án “hù dọa” người mua rằng đề án đang “cháy hàng” , nếu không mua luôn thì giá chênh sẽ còn lên cao gia chi dĩ. Và tại một số đề án , điều này không chỉ còn là lời dọa mà đã trở thành hiện thực khi chủ đề án , sàn giao thiệp , cho “đệ tử” giả vờ mua căn hộ rồi yêu cầu người mua phải tìm đến để đàm phán giá nhằm kiếm tiền chênh.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá , thị trường Tp.HCM cởi mở và năng động hơn so với Hà Nội , bởi không chỉ thông thoáng trong thủ tục , chất lượng và uy tín mà tại các dự án tầm trung bình và thấp của Tp.HCM không có nhiều bất cập như Hà Nội. 

“Thượng đế” đẩy giá BĐS

BĐS có đặc trưng là không thể di dời được và gắn liền với các điều kiện thiên nhiên , kinh tế , tầng lớp của từng vùng , từng khu vực ấn độ dương. Gia chi dĩ , BĐS còn phụ thuộc vào tâm lý , tập quán , gu. Do đó , mỗi vùng , mỗi khu vực ấn độ dương đều có những đặc trưng riêng.

Hà Nội là trung tâm hành chính – văn hóa – chính trị của cả nước nên cuốn hút lượng người “đổ về” lớn và cố nhiên , nhu cầu ở cũng lớn , trong lúc đó quỹ đất dành cho nhà ở của Hà Nội lại hạn hẹp hơn Tp.HCM. Hiện Hà Nội có trên 800 đề án còn Tp.HCM trên 1.400 đề án. Điều này cho thấy , mức cạnh tranh của nhà phân phối BĐS tại Hà Nội thấp hơn Tp.HCM , đồng nghĩa với đó , mức cạnh tranh của người mua tại Hà Nội lại cao hơn Tp.HCM. Lợi dụng đặc trưng này , các doanh nghiệp tại Hà Nội ép giá “thượng đế”. Đây là một trong những lý do cố hữu dẫn đến giá chênh tại thịt Hà Nội.

Theo nhận định chung , người mua tại thịt Hà Nội thường chuộng Ngưng lại sản ở khu vực ấn độ dương trung tâm. Bởi thế , những đề án tại hoặc nằm sát khu vực ấn độ dương trung tâm luôn cuốn hút được lượng người quan tâm rất lớn. Cùng với đó , quy định hạn chế tầng cao tại các đề án ở trung tâm cũng khiến cho BĐS khu vực ấn độ dương này trở thành đắt giá hơn. Điều này khiến cho những nhà đầu tư hay sàn giao thiệp được dịp “kênh” giá. Tại Hà Nội , khách mua sẵn sàng chấp thuận trả giá chênh để có được những đề án đã hoàn thiện và chuẩn bị đưa vào sử dụng , nằm tại vịt bầu trung tâm các quận nội đô , đầy đủ cơ sở hạ tầng. Còn tại Tp.HCM , không có sự phân biệt quá rõ ràng giữa các quận trung tâm và vùng ven như Hà Nội. Các địa điểm vùng ven trung tâm như quận 12 , Gò Vấp , Thủ Đức , Bình Tân , Tân Phú , huyện Nhà Bè , Bình Chánh , Hóc Môn... Thắng giới đầu tư tập kết khai thác bởi hút khách và khả năng sinh lời cao hơn. Tại thời điểm này , quận Bình Tân đang nổi lên là điểm nóng về tốc độ phát triển hạ tầng tại khu vực ấn độ dương phía Tây Sài Gòn. Bình Tân là địa bàn cuốn hút nhiều nhà đầu tư ngoại bang với những khu đô thị phát triển rất nhanh như khu đô thị tên lửa , Bệnh viện quốc tế Thành Đô , cao tốc Sài Gòn - Trung Lương và mới đây nhất là đề án trung tâm mua sắm 

Aeon… mới được cấp phép đầu tư. 

Thêm một lý do cần phải nhắc đến ở đây là chính “thượng đế” cũng gián tiếp tạo ra những Bớt đi chênh trong giao thiệp BĐS. Tâm lý đám đông biểu hiện rõ ràng tại thịt Hà Nội. Việc thiếu minh bạch về thông cáo dẫn đến một hiện trạng là nhiều người mua theo kiểu “ăn theo” , thậm chí đoạt suất mua , tạo cơ hội cho việc đẩy giá và hậu quả là người mua lãnh đủ.

Nghe có vẻ vô lý nhưng thực tế đang diễn ra là các đề án có tiền chênh cuốn hút lượng khách hàng lớn , mức chênh thể hiên “đẳng cấp” của đề án và người mua cảm thấy an tâm hơn bởi đề án tốt nên mới đắt giá chênh. Bởi thế , đây là cơ hội để doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu “vừa được tiếng lại được miếng”. 

Thị trường BĐS Việt Nam đang thuộc vào nhóm thiếu minh bạch nhất thế giới. Theo đánh giá của Tổ chức minh bạch quốc tế , có 10 bậc về sự minh bạch thì Việt Nam đứng ở cấp độ 8. Còn đối với khu vực ấn độ dương có 5 cấp độ thì độ minh bạch của Việt Nam xếp hạng thứ 4 từ dưới lên ( kém minh bạch ). Điều này cho thấy thịt BĐS Việt Nam đang rất “méo mó”. Bởi thế , cần phải đưa ra những giải pháp khắc phục để hàng nghìn người dân không bị “sập bẫy” vì những “chiêu trò” của người trong giới.